房企要做大必须重视项目前期策划

TIME:2017-12-09 16:22 浏览次数:

上海以前有几个很厉害的房地产策划代理公司,现在虽然基本销声匿迹了,但曾经无比辉煌。

有几家公司的老总对宏观市场及经济分析堪称专家,在开发商老板面前侃侃而谈市场怎么样怎么样,KFS老板被这些“大视野”所折服,纷纷签单给代理公司。

因为市场景气,签单后,房子好卖,代理公司都会大赚特赚。但后来KFS视野开阔了,房子不好卖了,这些代理公司也就慢慢退出舞台了。

那么,拿地后,是不是靠了解宏观市场和经济情况就能把项目规划好、运作好呢?

房企要做大必须重视项目前期策划

项目前期策划定位确实很重要,可是一般开发商都不重视。

有一句俗语叫:良好的开端是成功的一半。充分、正确、良好的前期策划酝酿,是项目后期操作顺利的重要保证。

房地产项目的开发运作是一个系统工程,这个系统性就决定了它在操作过程中的复杂性。

在众多关系及因素中,前期工作特别是“前期策划”尤为重要,它对项目开发起到“事半功倍”的作用。

房地产开发就是“拿地—定位—设计—营造—推广—销售”的过程,这里面每一个环节都少不了“策划”,即“全案策划”。

“策划”在设计前及设计过程的介入,对于项目成功与否起着关键作用。这是“前期策划”的关键之一。

拿地前,策划人对房地产市场的供求、政策、环境调查分析,做投资分析,提供报告,供投资人做出拿地决策。

拿地后,策划人要做很多重要而有价值的事情:

l进一步的、深入的、详细的、全面的市场调研及分析,包括宏观政策市场走向、中观区域发展及市场趋势、微观板块市场及竞争楼盘分析等。

l要做项目分析和SWOT分析。

l做项目总体定位、客户定位、产品定位、价格定位、形象定位。

l在以上此基础上,进行更加精确的投资与财务分析。

l做进一步的产品策划,主要是在市场定位、产品定位的基础上,进一步地进行前瞻性的产品概念设计。

l要在这些定位基础上,找出最佳的项目开发策略,包括分期开发、前期工作步骤等。

l做好项目包装推广策略或总体营销思路(策略、执行要点或方案)。

项目前期策划定位既是一个时间概念,也是一个行为概念。

前期策划,从时间概念上看,是处于房地产开发过程的更早期,是在项目进入蓄水期前或开工前的策划。

前期策划的内容主要有六大模块,即市场研析、项目定位、产品策划、投资分析、开发策略、总体营销策略。

前期策划要遵循两大原则:一是重心前移,二是费用前移。

“重心前移”就是要把营销策划的重心由后期的推销改变为前期的营销策划。

“用10%的力气做产品,90%的力气卖楼”的做法,要改变为“90%的力气做前期策划,10%的力气能做销售”。

“费用前移”,就是开发商将原先预算“营销费用”中的一部分提前用于前期策划和前期包装。

用在售楼处包装、样板区、样板房及软性推广上的费用,并不意味着额外增加营销费用,只是费用前置使用而已。

如果前期策划和包装到位了,那么后期推广就顺了,费用就少了,销售也就畅了。

有趣的是,这个道理似乎很好理解,但要开发商做到却不容易。

有些开发商往往容易走入误区:不去研究购房者的需求,而热衷于概念炒作。

忽视差异化营销,盲目在后期营销上模仿和抄袭;宁愿在后期推广中盲目烧钱,也不愿在前期策划上投入一分钱。

这些误区,不仅导致他们忽视前期市场调研、项目定位和产品策划等工作,而且忽略“费用前移”这个成功秘诀。

一个房地产开发项目,前期策划做得好坏,直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功销售出去。

房企要想从日益激烈的市场竞争和瞬息万变中脱颖而出,必须将策划贯穿于房地产开发的全过程,重视前期策划。