如何让商业项目“前期定位”更专业?

TIME:2017-11-16 17:40 浏览次数:

认识定位

定位”是一种观念,它从产品开始,可以是一种商品、一项服务、一家公司、一个机构,甚至于是一个人,也许可能是你自己。——阿尔·里斯

所谓定位,就是令你的企业和产品与众不同,形成核心竞争力;对受众而言,即鲜明地建立品牌。——杰克•特劳特

如何让商业项目“前期定位”更专业?

一、如何在项目前期策划定位报告中将“核心竞争力”实现呢?

结合深圳龙岗70万平方米项目前期定位报告,共同分享如何做一份满意的前期定位报告!

我们的任务

1、市场专题研究

2、对原规划的物业类型的指标进行论证,优化指标。(原指标:住宅43万、商业5万、办公3.5万,公寓15万)

3、项目整体战略定位

4、项目整体立意

5、项目分期开发论证

6、项目一期开发定位

对工作阶段划分

第一阶段 市场专题研究

第二阶段 整体定位与一期定位

第三阶段 各项专题研究

二、如何让“市场专题研究”有新意?

第一步 结合项目确定研究命题(针对项目的特性划定研究区域或研究的物业类型)

——“深惠经济带研究”

第二步 资源整合(收集现成的市场资料)

——研究中心,其它龙岗区项目组

第三步 提纲制作(提纲尽可能细化到市场研究的物业类型、关键指标等)

——经济带细分,项目区域客户专题问卷

第四步 基础上创新(根据提纲在原有资源的基础上进行补充、更新、增加)

——市场研究结论点一定清晰

三、如何作好“整体定位”的关键?

1、项目的思考 (“放大”市场结论点;“放大”项目)

2、多去地块待待;

3、多方位、多借外脑碰撞对项目的感觉;

4、记录思考碰撞的每个点;

5、一份有推导过程的提纲

6、论证过程中推导逻辑图很重要;

7、思考探讨与报告制作遵循六四比例。

“放大”市场结论点,“放大”项目

“放大”市场结论点:将市场专题即深惠经济带研究的市场结论点归纳在一起,思考项目在市场中位置与价值;一个有价值的发现,深惠经济带上综合体物业缺乏。

“放大”项目:除了SWOT分析外,地块周边资源分析;地貌地势分析,地块景观资源分析,地块周边规划分析等。

“地段、地段,还是地段”,项目必须放到大区域中才能发现价值

如何让商业项目“前期定位”更专业?

简单的四至是不够的

如何让商业项目“前期定位”更专业?

地貌地势的特点是项目最具特征的原始点

如何让商业项目“前期定位”更专业?

PS:“放大”的目的是更容易发现项目的特性。

原资料名称:如何做专业的前期定位报告

一份有推导过程的提纲

1、简单的作提纲是对报告、对自己的不负责,提纲要经过项目组反复讨论确定;

2、每一个章节部分,都可以有自己的推导逻辑图;推导逻辑的清晰,整个报告条理清晰,论证充分。

3、总纲下的每一部分相互有递进关系但每一部分又可以自成体系。

如何让商业项目“前期定位”更专业?

4、整体战略推导的逻辑图

如何让商业项目“前期定位”更专业?

5、物业类型推导的逻辑图,定性与定量

如何让商业项目“前期定位”更专业?

6、物业类型档次占位图

如何让商业项目“前期定位”更专业?

PS:“逻辑图”事半功倍,前期定位报告成功的关键!

四、项目立意:如何寻找到最具核心竞争力?

发散思维(形散意不散):

一种情况,围绕项目—项目的地形、或项目的历史背景、或项目规模、或项目地段价值等;

二种情况,借热点—最流行的建筑美学、最流行的思维方式、最佳时势利好消息等;

三种情况,“西学东用”—借国外有特色有代表性的城市等。

五、如何作好“开发模式定位”的关键?

1、分期开发的顺序

2、分期之间的关系

3、分期的核心卖点

分期开发项目地块之间的战略关系图

如何让商业项目“前期定位”更专业?

PS:开发模式正常论证时数据收集难度较高,建议借鉴过往成功项目的开发模式,说服力会更强。

总结

1、前期定位报告充分锻炼策划人整合思考能力;

2、理性与感性的结合才能让前期报告更专业;

3、定位的道路是学无止境,不进则退的。